中国审计署



盐城城区房地产公司改制时，经中介机构评估为负资产８４７万元，建立在此结论之上的改制方案如获通过，则意味着该企业将享受到５年内免交同样数额所得税的政策优惠。本着对国有资产认真负责的态度，江苏省盐城市城区审计人肩负起了区领导的重托与期望。经过认真细致的工作，他们不仅摸清了企业的真实家底，而且对承担二次评估的中介机构进行了全程监督，客观公正地将企业的资产由“负”纠成“正”。今年６月１８日，城区区政府采纳审计建议，用市场化运作的方法公开竞卖，又使国资增值３７０万元，与最初的评估价相差１２００余万元。

打开局面

２００１年８月８日，审计组进驻城区房地产公司。当时，被审计单位的有关人员坚持认为公司开发的房屋因为质量问题造成了很大的亏损，还有１０００多万元的损失有待处理，不可能存有净资产。多年的经验告诉审计人员，这是他们在玩心理战，可以毫不理会。当务之急，是取得真实完整的财务资料，尽快把账查起来。

但是，该公司档案和财务管理混乱，无法查全土地、物价批文、房屋销售合同等相关资料；成本结转、预提和待摊费用、往来账务、账面盈亏调整处理随意，不真实，似一团乱麻，让人像走进了迷宫。而且公司负责人和财务人员不够理解与配合，怀有抵触情绪。要核实这种单位的净资产，难度可想而知。经验丰富的审计人员迎难而上，决定先从账面上足以起威慑作用的问题查起，促其转变态度，给予支持配合。

通过财务事项的纵向对比，查找差距和疑点，审计人员发现了该公司为应付审计，一个月调整盈亏１３００余万元的问题。审计人员找来有关人员谈话，晓以利害，要求配合。相关人员看审计人员业务精湛，动真碰硬，知道想瞒天过海已不可能，只得规规矩矩地俯首听命。在此基础上，审计人员确定了商品房成本结转、预提费用的办法，安排该单位的会计人员核算统计，重新做账，将其全部财会人员都调动起来，紧紧围绕审计方案运转，使其没有时间与机会串通，以便对付和干扰审计，同时，又对单位负责人疏通思想，争取支持，为审计方案的实施搬开了绊脚石。

抽水见石

初次交锋，主动权在握。但审计人员明白，要把这样一个有着１５年历史的单位的家底搞清楚，必须结合房地产公司的生产经营特点，将从征地到商品房销售的每个环节的错综复杂的财务数据串起来，使乱的理顺，让假的恢复本来面貌，把虚的挤净水分。经过一番调查研究与精心制作，一摞摞管理费用、公共费用、建筑成本、收入归结表摆在了审计人员的案头。

为确保数据链的真实性，审计人员采用了倒查法，先从该公司征用的所有土地入手，顺藤摸瓜，以地找房。他们通过浏览账面掌握了大体的土地征用情况，然后要求该公司会计人员作出不隐瞒土地批文的承诺。在此情况下，会计人员非常配合，一五一十地将所有的土地批文捧了出来，并逐一排队，整理出清单。

拿着这份清单，审计人员深入到１６处现场逐一清点房屋，查明该公司自成立以来累计开发商品房面积２８.０８万平方米。他们对已销售但售房款挂在预收账款、价值挂在开发产品中的商品房逐一核实，共查出有问题商品房１２套，面积９００平方米，价值９０余万元。剔除这部分资产后，公司存量资产全部浮出水面，一块与其他单位置换的面积为２８.５亩的土地也冒了出来。这些存量资产是出售未入账、闲置、出租抑或其他用途？审计人员带着这些疑问不厌其烦地逐一核实。当来到滩涂小区调查时，得知该公司一处面积为３００平方米的空置房屋早已出租给别人用以经营旅馆。经一一调阅资产经营科的房屋出租合同，发现历年来共发生了１２.５万元的房租收入，加上其他房屋的出租收入共７４万元以及少量出售车库的收入２８万元，没有在大账上反映，而是藏进了工会的“小金库”。进一步调查又发现了被事务所漏评的价值１２０万元仅有实物而无账面的房产。存量资产的真实情况被审计人员揭露出来后，该公司的乱提乱转成本情况被理清，使被隐瞒藏匿的１５０万元净资产重见天日。

经过一系列认真细致的审计，城区审计局出具了审计意见：扣除预提未支的有关不确定费用，公司按历史成本计算拥有净资产３００余万元。

好事多磨

２００１年９月１６日，房地产公司项目审计组向城区审计局提交了全面详实的审计报告，汇报了被审计单位的基本情况、审计情况、审计结果、审计发现的主要问题，提出了审计评价、处理意见和审计建议。城区审计局急事急办，对审计报告作了审定，并向城区政府有关领导作了汇报。城区领导对审计结果甚感满意，要求审计部门在企业改制中全程介入，发挥独特作用。

然而一波刚平，一波又起。房地产公司的改制，由于触及到了一部分人员的切身利益，出现了阻力。有些职工到市区上访，甚至还跑到区政府要求与领导对话。

转眼间到了２００２年，房地产公司基本处于坐吃山空的停顿状态，每个月要开支固定费用２０余万元。城区领导看在眼里，急在心里，决心花大力气把该公司改制到位。于是，城区公有资产管理部门委托另一中介事务所对该公司的资产再次进行评估。区领导要求审计部门全程监督，确保其执业质量。

某中介机构知道审计部门已经摸清了企业家底，压力倍增，不敢怠慢，他们认真征求审计部门的意见，自觉接受审计部门的监督。审计组成员也不辱使命，对中介机构评估依据、计算标准实施了全程监督，并全程参与中介机构的审计实务，如清点房屋、意见会办等。今年５月，该中介机构对该公司２００２年７月至２００３年５月的资产给出了评估意见，确定净资产为１０１.４２万元，剔除改制成本，最终确定净资产为３５万元。

为使国有资产变现最大化，城区政府采纳了审计建议，将这块资产推向市场，让市场说话。６月２日，城区政府在《盐阜大众报》上刊发资产拍卖公告。城区审计局根据区领导的授意，在一定范围内公告了该单位的资产状况，向公司职工和投资者交上了一本明白账。６月１８日，来自南京、扬州等地的１３位客商，带着现金支票，如约来到城区财政局参加房地产公司的资产交易。经过几个回合的较量，南京一位客商以４０５万元的高价“娶”走了曾经被人看作是“丑女”的房地产公司。

（青林）

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