北京市国家税务局转发国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知的通知

各区、县国家税务局，直属分局：
　　现将《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）转发给你们，并就若干政策问题一并明确如下，请依照执行。
　　一、关于外商投资房地产企业建设期预征企业所得税的处理问题
　　外商投资房地产企业在建设期（从建设项目开工之日起至本通知第二条规定的竣工结算之日止）取得的预收款应按照《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预缴企业所得税。各局应按照已规定的预计利润率对其预征企业所得税，其中对企业确实存在特殊困难的，应由企业向主管税务机关提出关于降低预计利润率的申请，并附送具体测算利润水平的文字说明，在主管税务机关做好初审后，依据《北京市国家税务局转发国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知的通知》（京国税[1995]211号）第七条规定报市局批准。
　　二、关于竣工结算后预征企业所得税的处理问题
　　（一）竣工结算的范围
　　外商投资房地产企业开发的房地产项目（包括经有关部门批准的分期建设或单项工程），凡已取得《北京建设工程粗装修合格证书》或《北京建设工程质量合格证书》以及尚未取得证书但已投入使用的，即视为竣工。
　　（二）竣工结算程序
　　1.外商投资房地产企业应于竣工之日起12个月内向主管税务机关提出竣工结算申请，同时填报《外商投资企业和外国企业年度企业所得税申报表》并附送下列资料：
　　（1）《北京建设工程粗装修合格证书》或《北京建筑工程质量合格证书》（复印件）；
　　（2）房屋销售合同（复印件）；
　　（3）已缴预征企业所得税的完税证明（复印件）；
　　（4）中国注册会计师确认的工程决算报告；
　　（5）外商投资企业和外国企业与其关联企业业务往来情况年度申报表；
　　（6）主管税务机关要求报送的其它资料。
　　2.主管税务机关收到企业上述申报资料后5个月内，应安排专人检查企业有关情况，其中应重点做好以下几项工作：
　　（1）认真审核其房地产开发成本的构成及各项费用的列支情况，确定可售面积的单位成本。其中，应重点做好对企业发生的拆迁补偿费、建筑工程费、进口设备材料费和境外销售费用等各项支出的审核，对无合法凭证的支出，一律依法不予列支。
　　企业发生的拆迁补偿费应提供实际支出的有关凭证，经主管税务机关审核确认后方可据实列支。
　　企业实际发生的境外劳务费用（包括广告费、代理费、手续费、销售费等）应参考企业与境外代理签订的合法劳务合同规定的数额，并且在上述费用实际由该企业直接支付时方可在规定比例内列支。
　　企业实际进口的设备、材料（包括开发建设所需各种机器设备及建筑材料等）应凭进口设备、材料的海关报关单及关税完税证明方可计入成本。
　　企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目竣工结算时确定的销售收入作为计算基数，按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十二条规定的关于服务行业的标准列支。
　　（2）合理确定其单位成本费用。在计算企业已售房屋的利润时应坚持销售收入与成本、费用支出相配比的原则，按照建筑面积合理计算分摊已售房屋应负担的各项成本、费用。
　　对于开发项目中的不可出售面积，如绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，凡由政府有关部门无偿占用或属于业主公共产权的，其相关支出经审核后可计入可售面积的各项成本、费用。凡建成后产权属于企业并由企业经营管理或委托其它企业管理的，其相关支出不可计入可售面积的成本费用。

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