房地产开发企业涉税风险及提示
房地产开发企业是一个新兴的特殊行业.它的特点是生产周期长,投资数额大,市场风险不确定.它的开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业,也不同于一般的工商企业.它是集房地产开发建设,经营管理和服务为一体,以第三产业为主的产业部门.在税收管理上,直到2003年国家税务总局出台了83号文件以后,才把房地产的企业所得税作为一个特殊行业来征收,才有了比较规范的管理办法.房地产企业也以此作为规范自己纳税行为的依据.时过几年,有些规定已不适应迅速发展的房地产业.今年国家税务总局又下发了<<关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知>>[国税发(2006)31号],更加规范和完善了房地产业的纳税行为,是今后房地产开发企业纳税须遵守的规则.今年开展对房地产业的专项检查就是为了规范该行业的纳税行为,打击偷逃国家税收的违法行为.对照有关规定,笔者在对房地产企业的日常管理中,发现纳税人有关涉税处理的行为,涉税风险很大,特此提出警示.
一、成立物业管理公司，低价转让开发产品
有家房地产开发公司开发的产品(服装批发市场)完工后,即成立一个物业管理公司,并将未售出产品(摊位),全部低价转让给有关联的物业管理公司,并签订了转让协议,物业管理公司据此将受让的完工产品转作经营性资产出租经营,计提折旧,同时物业管理公司受让的资产并未取得正式发票和产权证,也不用先付款,只按协议价格挂往来帐.待出售后或出租后收回的款项冲减房地产开发公司的往来帐.这一涉税事项主要存在两大涉税风险:
1、依据<<税收征收管理办法>>第三十六条规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产经营的机构,场所与其关联企业之间的业务往来收取或者支付价款费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款费用,而减少其应纳税的收入或者所得额的,税务机关有权进行合理调整.根据其实施细则第五十四条的规定:纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的,税务机关可以调整其应纳税额:<一>购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价;……;<四>.转让财产,提供财产使用权等业务往来,未按照独立企业之间业务往来作价或者收取`支付费用;……”税务机关有权对该房地产开发公司转让给物业管理公司的开发产品进行定价调整,即使该房地产公司将转让部分做了收入,缴纳了相关税 登陆以后免费查看所有内容
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