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    闻令开发商紧急碰头



    近日，有10余家房地产企业的负责人秘密在锦江宾馆碰头，商讨一件近日来令成都开发商头疼的大事———四川省地税局4月7日下发的《四川省地方税务局关于进一步加强房地产开发及土地转让财产行为税管理的意见》。根据这份《意见》的要求，成都的不少开发商都得面临一个非常棘手的问题，那就是将补缴近10年来的土地增值税。而这笔土地增值税对于成都的房地产开发商来说是一笔特别大的支出，甚至有的开发商直言不讳地说，如果是按税务局的规定追缴1994年1月1日之后结算的所有开发项目的土地增值税，成都的不少开发商将“关门停业”。



    记者在这份令成都不少开发商不得不重视的“川地税函[2004]96号”《意见》上看到省地税局有这样的要求：根据国家税务局《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》和四川省税务局川税发[1990]14号、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》和《四川省地方税务局关于商品房购销合同按产权转移书据征收印花税的通知》等文件规定精神，地税局将追缴1994年1月1日之后结算的所有开发项目的土地增值税。

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    税负老企业不堪重荷



    追缴1994年1月1日之后土地增值税其具体金额是多少呢?成都某房产公司负责人向记者介绍，假如一个房地产项目销售金额是一个亿，总成本是8000万，利润是2000万，其土地增值税税额未超过扣除项目金额的50%，那么土地增值税就是2000×30%×33%(所得税）=198万元。如果这几年房产公司项目开发项目很多，或者单个项目很大，那么这将是一笔很大的数目。



    追缴1994年1月1日之后结算的所有开发项目的土地增值税，意味着地税局要和四川的房地产开发商翻十年的老账。这样的结局是什么呢？有开发商毫不隐瞒地对记者说，这将严重加剧房地产企业的资金困难。



    一次性补缴十年来所有项目的土地增值税，对大多数开发企业，特别是开发时间长、开发项目多的老企业和大中型骨干企业、品牌企业，可能意味着必须一次性交纳巨额税金，有的甚至高达数百万，这对目前已经处于资金困境的大多数开发企业来说是无法承担的。



    某房地产公司老总说，对于老企业，特别是发展稳健、没有中途转向的大中型骨干企业和品牌企业，这不仅意味着将比已转向的企业多交土地增值税，存在行业间的税负不公，还意味着较新入行企业承担更大的财税负担和资金压力，形成不公平竞争。



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    核账让一切都得重来



    追缴1994年1月1日之后结算的所有开发项目的土地增值税，这将涉及房地产企业十年来的所得税、红利、资产重新核算、退补等诸多复杂问题。



    按以前的相关规定，在核征企业所得税时应扣除土地增值税部分。但由于十年来一直没有收取土地增值税，相应的企业利润、所得税、资产损益、资产评估、所有者收益、员工奖金、股东红利等等方面，都没有考虑一部分税负支出。现在如果要补缴土地增值税，必然要涉及到十年来一系列相关问题的重新核算和退补工作。对于绝大多数的企业，特别是股份制企业、上市企业、资产重组企业、转向企业、破产企业等等操作难度极大，甚至基本上不可能具有操作性。



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    标准8年前的标准不适用



    记者在相关的文件上看到，此次地税局追缴土地增值税的制定依据是四川省委办公厅[1996]58号文件，有开发商认为这个制定的依据不是十分合理的，因为其执行的住宅标准实际上是8年前的。



    开发商认为，成都市人民政府于2003年6月24日下发的《成都市人民政府关于促进商品房消费增长的若干意见》，已经将不同住宅的限制面积界定到180平方米。



    另外，按照没有包括公建配套面积在内的套房面积界定普通住宅，与成都市商品房几乎全都是按包括公建配套的建筑面积售房的实际情况不一致。如果要将十年来所销售的普通住宅全部测算出套房面积，这个工作量对征缴双方及房屋面积鉴定部门将是难以想象的。



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    预征让项目开发资金吃紧



    在省地税局的通知中，还有一条通知也让房地产开发商感到特别“日子难过”，就是对土地税的“预征”。记者在《四川省地方税务局关于进一步加强房地产开发及土地转让财产行为税管理的意见》中第三条里看到这样的规定：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《四川省地方税务局土地增值税预征比例的通知》等政策法规规定，对房地产转让实行“先预缴、后清算”的征管办法，预征比例由各地结合当地实际在1—2.5%范围内确定，按纳税人在该项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。



    有开发商认为，房地产项目周期较长，一般要2年左右才能完成一个中小规模的项目，目前大多数符合免征条件的普通住宅开发项目，毛利都低于20%，按道理应该属于免征对象。采取全面预征、结算后多退少补的方式，将占用企业本已非常有限的流动资金，在目前银行对房地产贷款紧缩的情况下，会更进一步地加剧房地产企业资金紧张状况。



   土地增值税追缴多少



    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：



    （一）增值额未超过扣除项目金额50%



    土地增值税税额=增值额×30%



    （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的



    土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%



    （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的



    土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%



    （四）增值额超过扣除项目金额200%



    土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%



    公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

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