2004.12.05

　　方案一：Ａ公司在每年年末向Ｂ公司收取当年租金２０００００元，５年合计１００００００元。方案一税收负担为：

　　每年应缴营业税＝２０００００×５％＝１００００（元）

　　每年应缴城市维护建设税、教育费附加＝１００００×（７％＋３％）＝１０００（元）

　　每年应缴房产税＝２０００００×１２％＝２４０００（元）

　　第一年应缴印花税＝２０００００×５×１‰＝１０００（元）

　　第一年租赁房产所得应缴企业所得税＝（２０００００－８００００－１００００－１０００－２４０００－１０００）×３３％＝２７７２０（元）；第二年至第五年租赁房产所得每年应缴企业所得税＝（２０００００－８００００－１００００－１０００－２４０００）×３３％＝２８０５０（元）

　　方案二：在签订租赁合同时，Ａ公司向Ｂ公司一次性收取５年租金，折算现值为７５８１５７元。

　　分析：方案二中Ａ公司实际采取的是预收款方式取得收入。财税［２００３］１６号文件规定：“单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准”。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：“房产税按年征收、分期缴纳”。根据权责发生制原则，Ａ公司应将一次性收取的租金平均计入各年度收入和企业所得税应纳税所得额。因此，方案二中营业税、房产税和企业所得税的纳税义务发生时间与方案一是一致的。方案二税收负担为：

　　每年应缴营业税＝（７５８１５７÷５）×５％＝７５８１．５７（元）

　　每年应缴城市维护建设税、教育费附加＝７５８１．５７×（７％＋３％）＝７５８．１６（元）

　　每年应缴房产税＝（７５８１５７÷５）×１２％＝１８１９５．７７（元）

　　第一年应缴印花税＝７５８１５７×１‰＝７５８．１６（元）

　　第一年租赁房产净所得应缴企业所得税＝（７５８１５７÷５－８００００－７５８１．５７－７５８．１６－１８１９５．７７－７５８．１６） ×３３％＝１４６３１．４５（元）；第二年至第五年租赁房产净所得每年应缴企业所得税＝（７５８１５７÷５－８００００－７５８１．５７－７５８．１６－１８１９５．７７）×３３％＝１４８８１．６５（元）

　　可见，这两种方案收取租金的折算现值是相等的，但方案二比方案一每年少负担营业税２４１８．４３元（１００００－７５８１．５７），少负担城市维护建设税和教育费附加２４１．８４元（１０００－７５８．１６），少负担房产税５８０４．２３元（２４０００－１８１９５．７７），第一年少负担印花税和企业所得税１３３３０．３９元（１０００－７５８．１６＋２７７２０－１４６３１．４５），第二年至第五年，每年少负担企业所得税１３１６８．３５元（２８０５０－１４８８１．６５）。方案二显然优于方案一。

　　例二：２００４年１月１日，Ｃ公司与Ｄ公司签订２００４年度购销合同，Ｃ公司将自产粮食白酒分若干批销售给Ｄ公司，有两种收款方式可供选择（假设Ｃ公司２００４年度盈利，企业所得税适用税率为３３％）：

　　方案一：Ｃ公司在货物发出的同时，分批向Ｄ公司收取价款，价税合计金额为２３４万元；

　　方案二：Ｃ公司在签订合同时向Ｄ公司一次性预收货款，并给予Ｄ公司５％的折扣优惠（开在同一张发票上），价税合计金额为２２２．３万元。

　　分析：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，采取预收贷款方式销售货物，增值税纳税义务发生时间为货物发出的当天；《中华人民共和国消费税暂行条例实施细则》规定，纳税人采取预收货款结算方式的，其消费税纳税义务的发生时间，为发出应税消费品的当天。因此，方案二的增值税和消费税纳税义务发生时间与方案一相同。

　　根据计算结果可知，采取方案二比方案一少负担增值税１．７万元［（２３４－２２２．３）÷（１＋１７％）×１７％］，少负担消费税２．５万元［（２３４－２２２．３）÷（１＋１７％）×２５％］，少负担城建税、教育费附加０．４２万元［（２．５＋１．７）×（７％＋３％）］，少负担企业所得税２．３４万元｛［（２３４－２２２．３）÷（１＋１７％）－２．５－０．４２］×３３％｝。如果方案一分批取得的收入折算现值与方案二差距不大，那么选择方案二更为有利。

　　从以上例子可以看出，在选择收款方式时，除了要考虑资金的时间价值，还要测算税收负担的变化情况。在一般情况下，采用预收款方式可减少销售收入，并且不会使纳税义务的发生时间提前（销售不动产和转让土地使用权除外），因此可相应减轻一定的税收负担。